Bei Immobilien- oder Anteilskäufen von natürlicher Person muss man in Russland potentielle Rechte des Ehepartners des Verkäufers beachten. Russische Ehepartner haben Miteigentum an dem gesamten Vermögen, das von einem der Ehepartner während der Ehe erworben wurde, sofern sie nicht einen Ehevertrag geschlossen haben, in dem etwas anderes vereinbart ist. 

Ein Kaufvertrag kann von dem Ehepartner des Verkäufers angefochten werden, sofern dessen Zustimmung fehlt. Es ist irrelevant, ob der Käufer gutgläubig handelte. Diese Position wurde durch die neuste Entscheidung des Obersten Gerichtshof Russlands bestätigt.¹

Unsere zentralen Empfehlungen zum Schutz und zur Sicherung der Rechtsposition des Immobilienkäufers entnehmen Sie bitte dem untenstehenden Newsletter. 

1. SOFERN DER VERKÄUFER VERHEIRATET IST

Wenn der Verkäufer den Käufer darüber informiert hat, dass er/sie verheiratet ist, sollte der Ehepartner des Verkäufers eine notariell beglaubigte Zustimmung zu dem Immobilienkaufvertrag vorlegen. Ohne eine solche Zustimmung besteht das ernsthafte Risiko der gerichtlichen Aufhebung der gesamten Transaktion.

Eine notariell beglaubigte Zustimmung zu dem Immobilienkaufvertrag ist nötig, sofern der Verkäufer verheiratet ist.

Sollten der Verkäufer und sein Ehepartner jedoch einen Ehevertrag haben, der ausdrücklich vorsieht, dass bestimmte Immobilien nur dem Verkäufer gehören, kann zur Sicherung der Rechte des Käufers ein Auszug aus diesem Vertrag vorgelegt werden. Ein solches Dokument ersetzt jedoch nicht die notariell beglaubigte Zustimmung zu der bestimmten Transaktion.

In bestimmten Fällen ist die notariell beglaubigte Zustimmung nicht nötig. Das ist der Fall, wenn der Verkäufer die Immobilie durch Erbschaft oder vor der Eheschließung erworben hat.

2. SOFERN ANZUNEHMEN IST, DASS DER VERKÄUFER LEDIG IST

Zurzeit gibt es in Russland kein Dokument, das vollständig garantieren kann, dass der Verkäufer ledig ist. Dies ist liegt daran, dass es in Russland kein einheitliches Heiratsregister gibt. Wenn der Verkäufer angibt, unverheiratet zu sein, empfiehlt es sich, die Richtigkeit dieser Angabe zu überprüfen. Dies wird die Position des Käufers vor Vertragsunterzeichnung stärken. Sollte der Ehepartner den Vertrag jedoch vor Gericht anfechten, stellt dies kein wirksames Verteidigungsmittel dar.

• Die Urkunde über den Familienstand des Verkäufers aus dem lokalen Standesamt.

Im Moment führt jede Region Russlands ein eigenes Personenstandsregister. Da die Ehe in jeder Stadt Russlands aber auch im Ausland geschlossen werden kann, stellt die Urkunde vom lokalen Standesamt kein zuverlässiger Nachweis über den Familienstand dar. Es wird dennoch empfohlen, eine solche Urkunde zumindest vom lokalen Standesamt beim Wohnort des Verkäufers einzuholen.

Das Problem wird voraussichtlich durch die Einführung eines einheitlichen Personenstandsregisters am 1. Januar 2018 gelöst. Das Register wird alle Daten über den Ehestand privater Personen (einschließlich der im Ausland registrierten Ehen) umfassen. Diese Maßnahme wird das Risiko der Aufhebung eines Vertrages aufgrund fehlender Zustimmung des Ehepartners hinreichend mindern.

• Notariell beglaubigte Erklärung über den ledigen Familienstand.

Ein solches Dokument kann von dem Verkäufer ausgestellt und notariell beglaubigt werden. Es enthält die Erklärung der Privatperson über seinen ledigen Familienstand. Der Notar beglaubigt jedoch nur die Unterschrift des Unterzeichners bei oberflächlicher Prüfung des Passes, der übelicherweise (aber nicht immer!) einen Stempel über die Eheschließung enthält. In der obengenannten Entscheidung des Obersten Gerichtshof Russlands legte der Verkäufer nicht ein solches Dokument vor, sondern lediglich seinen Pass, der keinen Stempel über eine Eheschließung enthielt. Dies allerdings rettete den gutgläubigen Käufer nicht vor der Vertragsaufhebung.

Dem Obersten Gerichtshof Russlands zufolge findet das Prinzip des gutgläubigen Erwerbs bei fehlender Zustimmung des Ehepartners zu dem Vertrag keine Anwendung.

• Zusicherungs- und Gewährleistungsklauseln im Kaufvertrag.

  Der Verkäufer sollte seinen nichtehelichen Status im Vertrag bestätigen und sich dazu verpflichten, alle möglichen Folgeschäden des Käufers aus der gerichtlichen Aufhebung des Kaufvertrages aufgrund der Anfechtung durch den Ehepartner des Verkäufers zu entschädigen.

• Suche nach anhängigen Rechtsstreitigkeiten des Verkäufers über Scheidung oder die Aufteilung von Immobilien zwischen ihm und seinem Ehepartner. Friedensrichter (mirowoj sudja) und Bezirksgerichte stellen Informationen über anhängige Rechtsstreitigkeiten und eingereichte Klagen auf ihren Webseiten zur Verfügung.
  

• Andere Maßnahmen (einschließlich der Prüfung privater Informationen in offenen Bereichen sozialer Netzwerke oder anderen Plattformen, Privatbesuche und Gespräche mit Nachbarn) sollten auch berücksichtigt werden.

3. FAZIT

Der Immobilienkäufer in Russland ist nur durch notariell beglaubigte Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers zu dem Immobilienkaufvertrages absolut geschützt.

Einige zusätzliche Maßnahmen sind zur Feststellung des ledigen Familienstands des Verkäufers nötig. Allerdings sind keine von ihnen für den Bestand des Vertrages vor Gericht, sollte der Verkäufer die Ehe verheimlicht haben, ausreichend. Ab 2018 wird die Rechtsstellung des Käufers durch die Einführung des einheitlichen Personenstandsregisters erheblich verbessert.

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¹Entscheidung des Obersten Gerichtshofs Russlands No. 18-KG16-97 (18-КГ16-97) vom 6. Juni 2016.

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