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02.09.2016
Katasterwert: aktuelle Lage und bevorstehende Änderungen
02.09.2016

Katasterwert: aktuelle Lage und bevorstehende Änderungen

Rechtsstreitigkeiten über die Anfechtung des Katasterwerts vonImmobilien sind zu den häufigsten Streitigkeiten vor russischen Gerichten geworden. Dies ist nicht verwunderlich, dennder Katasterwert dient als Steuerberechnungsgrundlage. Vermutlichals Reaktion darauf wurde diesen Sommer ein neues Gesetz über die Katasterbewertung verabschiedet, das ein neuesVerfahren der Katasterbewertung vorsieht.

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1. BEGRIFF DES KATASTERWERTES UND SEIN ANWENDUNGSBEREICH

Das aktuelle Bewertungsgesetz1 legt fest, dass der Katasterwert der Wert einer Immobilie ist, der während derKatasterbewertung oder einer Gerichtsstreitigkeit über die Anfechtung des Katasterwertes festgelegt wird. Der Katasterwert wirdzusammen mit weiteren Grundstücksangaben in das Staatliche Immobilienkataster (Staatliches Kataster2) eingetragen. Dies isteine staatliche Datenbank, in welcher die individuellen MerkmaleeinerImmobilie, wie Fläche, Beschreibung der Grenzen, genehmigte Nutzung, u.a. erfasst sind. Allerdingskommt dem Katasterwert eine weitaus größere Bedeutung als der reine Registrierungszweckzu.

Anwendungsbereich des Katasterwertes (nicht abschließende Liste)


Nr.
 Anwendungsbereich
 Verweis
1)
 Basis der Steuerbemessungsgrundlage für die Berechnung der Vermögensteuer vonjuristischen Personen, falls die Art der Immobilie in Art. 378.2 des Steuergesetzbuchs aufgelistet ist(hierunter fallen überwiegend Bürogebäude, Einkaufszentren und die Räume darin oder andere für Büros, Läden oder den Lebensmitteldienstleistungssektor genutzte Räume)
Art. 378.2 des Steuergesetzbuches 
2)
 Bodensteuerberechnungsgrundlage
Art. 390 des Steuergesetzbuches 
3)
Basis der Steuerbemessungsgrundlage für die Berechnung der Vermögensteuer natürlicher Personen in einigen Gebieten Russlands 
Art. 402 des Steuergesetzbuches 
4)
Kaufpreisbasis für Grundstücke deröffentlichen Hand   
     Art. 39.4 Pkt. 3 des Bodengesetzbuches 
5)
     Mietpreisbasis für Grundstücke deröffentlichen Hand 
     Art. 65 Pkt. 5des Bodengesetzbuches
6)
     Wert der Grundstückeim Rahmen der Privatisierung vonstaatlichen Einheitsunternehmen
Art. 11 Pkt. 3 des Privatisierungsgesetzes3

2. AKTUELLES VERFAHREN & GRUNDSÄTZE DER KATASTERBEWERTUNG

Die ins Staatliche Kataster eingetragenen Immobilien – Grundstücke, Gebäude, Räume,  u.a. – unterliegen der Katasterbewertung, die nicht mehrals einmal indrei Jahren (einmal inzwei Jahrenfür Moskau, Sankt Petersburg und Sevastopol) durchgeführt werden darf.

Die Katasterbewertung stimmt nicht mit der Bewertung des Marktpreises überein und der Katasterwert unterscheidet sich häufig vom Marktpreis, nicht selten überschreitet er letzteren.

Die Katasterbewertung basiert auf der Massenbewertung mehrerer Immobilien mit ähnlichen Preisfaktoren4. Beispielsweise werden Grundstücke nachder genehmigten Nutzungsartgeordnet. Nur öffentliche Raumgliederungs-, Umweltschutz-, Denkmalschutz- und Staatssicherheitsbelastungen werdenbei der Katasterbewertung berücksichtigt. Obwohl andere Belastungen, Mietrechte oder Dienstleistungen den Preis des Grundstücks beeinflussen, sind sie bei der Bestimmung des Katasterwerts nicht miterfasst.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dasseinigeindividuelle Merkmale der Immobiliehäufigaußer Acht gelassen werden.Dies führtnicht selten zu fehlerhaftenErgebnissen, die von den betroffenen Parteien sodann angefochten werden.

3. RECHTSPRECHUNG ÜBER DIE ANFECHTUNG DES KATASTERWERTES & STATISTIK

Um den Katasterwert anzufechten, muss eine juristische Person erst einen Antrag beieinem regionalen Ausschuss für Katasterstreitigkeiten (Ausschuss) stellen. Im Falle einer ablehnenden Entscheidung des Ausschusses, kann vor Gericht Klage erhoben werden. Natürliche Personen können sich unmittelbar an die Gerichte wenden.

Es gibt zwei Gründe für die Anfechtung des Katasterwertes vor einem Ausschuss5:

    1) Fehlerhaftigkeit der bei der Katasterbewertung benutzten Daten;

    2) Antrag auf Bestimmung des Katasterwerts auf der Grundlage des Marktpreises der Immobilie.

Vor Gericht kann man nebst den oben angeführten Gründen auch einen Beschluss, eine Handlung oder Unterlassung des Ausschusses anfechten.

Den statistischen Daten des Föderalen Dienstes für staatliche Registrierung, Kataster und Kartographie (Rosreestr) zufolge, wurdenim Jahre 2015 Anträge bezüglich 64 413 Immobilien bei den Ausschüssen eingereicht. 2015 wurdenin den ersten neun MonatenKlagen in Bezug auf 7 773 Immobilien bei den Gerichten eingereicht. In 96 % der Fälle begehrtendie Antragsteller die Bestimmung des Katasterwertsauf Grundlage des Marktpreises.

Aus der Anzahl der Streitigkeiten lässt sich schlussfolgern, dass im Allgemeinen eine Unzufriedenheit mit den Ergebnissen der Katasterbewertung besteht und es somit einBedürfnis für die Änderung der Bewertungsregeln gibt.

4. BEVORSTEHENDE ÄNDERUNGEN

Am 1. Januar 2017 tritt dasneue Föderalgesetz Nr. 237 vom 03.07.2016 „Über die staatliche Katasterbewertung“ (Katasterbewertungsgesetz) in Kraft. Zudem wurdenneue Richtlinien über die Katasterbewertung erlassen, die ab dem 1. November 2016 in Krafttreten(Anordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation Nr. 358 vom 07.06.2016).

Zusammenfassung der Hauptänderungen

 Typ Neue Bestimmung  Aktuelle Bestimmung 
 Begriff des Katasterwerts
Der Katasterwert ist der höchstwahrscheinliche Kaufpreis der Immobilie, ausgehende von der Möglichkeit der Fortführung der tatsächlichen Nutzung der Immobilie,ungeachtet der Nutzungsbeschränkungen.

  (Art. 1.2 der Richtlinien)
Ein substanzieller Begriff ist nicht vorhanden.  
Häufigkeit der Bewertung  Nicht häufiger als einmal indrei Jahren (einmal in zwei Jahren für Moskau, Sankt Petersburg und Sevastopol) und mindestens einmal infünf Jahren.

   (Art. 11 des Katasterbewertungs-gesetzes)
 Nicht häufiger als einmal indrei Jahren (einmal inzwei Jahren für Moskau, Sankt Petersburg und Sevastopol).
Gutachter  Angestellte der zu Zwecken der Katasterbewertung gegründeten staatlichen Unternehmen werden die Katasterbewertung durchführen. Diese staatlichen Unternehmen werden die Verantwortung für die während der Bewertung entstehenden Verstöße  tragen.

(Art. 6-8des Katasterbewertungs-gesetzes)
Gutachter werden im Rahmen des staatlichen Beschaffungs-systems gewählt.  
 Aufsichtsbehörde Rosreestr überprüft den Entwurf des Bewertungsberichts und darf Änderungen verlangen.

(Art. 14 des Katasterbewertungs-gesetzes)
 Eine Aufsichtsbehörde ist nicht vorgesehen.
 Rechte der Eigentümer bei der Bewertung Eigentümer können eine Erklärung, die die individuelle Merkmale der Immobilie enthält, während der Phase der Sammlung der Daten für die Bewertung einreichen (einePflicht des Gutachters, solche Erklärungen zu berücksichtigen, ist jedoch nicht vorgesehen).

(Art. 12Pkt. 3 des Katasterbe-wertungsgesetzes)
 Ein ähnliches Recht ist nicht erwähnt.
Außerordentliche Neubewertung  Falls sich die Marktindizesummehr als 30% im Vergleich zum vorherigen Vierteljahr geändert haben oder der Katasterwert angefochten und auf das Marktniveau bezüglich mehr als 30% der Immobilien in einem Gebiet Russlands angeglichen wurde, muss eineaußerordentliche Neubewertung im entsprechenden Gebiet Russlands durchgeführt werden.

   (Art. 19des Katasterbewertungs-gesetzes)
 Eine außerordentliche Neubewertung ist nicht vorgesehen.
Anfechtung des Katasterwerts  Anträge können entweder beim Ausschuss oder beim Gericht eingereicht werden. Ein vorheriger Antrag an den Ausschuss ist nicht vorgeschrieben.

(Art. 22 Pkt. 2des Katasterbewertungsgesetzes)
 Die vorgerichtliche Verhandlung der Sache im Ausschuss ist für juristische Personen obligatorisch. 

5. KURZE ZUSAMMENFASSUNG

Insgesamt setzen das neue Katasterbewertungsgesetz und die Richtlinien ein neues Verfahren der Katasterbewertung fest, das darauf abzielt den Katasterwert an den Marktpreis anzugleichen. Die große Anzahl vonVerstößen durch die Überbewertung des Katasterwerts sowie die damit einhergehenden Streitigkeiten sollten sich somit erheblich verringern.


1Art. 3, 24.13 des Föderalgesetzes Nr. 135-FZ vom 29.07.1998 “Über die Bewertungstätigkeit” (Bewertungsgesetz).
2Ab 01. Januar 2017 wird das Staatliche Kataster mit dem Einheitlichen Staatlichen Register der Rechte an Immobilien und damit verbundenen Geschäftenzu dem Einheitliche Staatliche Register der Immobillien verbunden werden.
3Föderalgesetz Nr. 178-FZ vom 21.12.2001 “Über die Privatisierung von staatlichem und kommunalem Vermögen“.
4Pkt. 6, 16 der Anordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation Nr. 508 vom 22.10.2010.
5Art. 24.18 des Bewertungsgesetzes.
6Pkt. 2 der Plenaranordnung des Obersten Gerichts der Russischen Föderation Nr. 28 vom 30.06.2015.


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Elena Cherkasova
Elena Cherkasova
Senior Associate, LL.M.
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