Новости
14.09.2016
Кадастровая стоимость: действующие нормы и предстоящие изменения
14.09.2016

Кадастровая стоимость: действующие нормы и предстоящие изменения

Споры о результатах определения кадастровой стоимости стали в последние годы одними из самых распространенных в российских судах и, немаловажно, чувствительными для государства и предпринимателей. Это вполне объяснимо: кадастровая стоимость является основой для расчета налогов. В том числе по этой причине этим летом был принят новый закон о кадастровой оценке, предусматривающий иную процедуру и стандарты кадастровой оценки.

Подробности – в обзоре «Мозго и партнеры». 

Читайте также наш новый обзор 2017 года о кадастровой стоимости (FAQ).


1. ПОНЯТИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ И СФЕРА ЕЕ ПРИМЕНЕНИЯ

Действующий Закон об оценочной деятельности[1] определяет кадастровую стоимость как стоимость объекта недвижимости, устанавливаемую в ходе кадастровой оценки или судебных споров о результатах определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость представляет собой часть данных об объекте недвижимости, внесенных в Государственный кадастр недвижимости (ГКН)[2] – государственный реестр, в котором содержится информация об индивидуальных характеристиках объекта недвижимости, таких как площадь, описание границ, целевое назначение и т.д. Значение кадастровой стоимости, однако, выходит далеко за пределы действий по учету и регистрации.




[1] Ст. 3, 24.13 Федерального закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации№ от 29.07.1998 № 135-ФЗ (Закон об оценочной деятельности).


[2] С 01 января 2017 года ГКН будет объединен с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН).


Применение кадастровой стоимости (неисчерпывающий перечень)


 

    Применение

     Ссылка

     1 Основа определения налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении недвижимого имущества, указанного в ст. 378.2 НК РФ (в основном офисные здания, торговые центры и помещения в них или другие помещения, используемые в качестве офисов, магазинов или пунктов питания)
Ст. 378.2 НК РФ

2

Налоговая база по земельному налогу

Ст. 390 НК РФ

3

Основа определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц в определенных регионах Российской Федерации

Ст. 402 НК РФ

4

Основа определения выкупной цены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

П. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ

5

Основа определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

П. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ

6

Стоимость земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий

П. 3 ст. 11 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».


2. ТЕКУЩИЙ ПОРЯДОК И СТАНДАРТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 

Объекты недвижимости, внесенные в ГКН, – земельные участки, здания, помещения и т. д. – подлежат кадастровой оценке, которая может быть проведена не чаще одного раза в три года (раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).

Кадастровая оценка отличается от рыночной оценки, а кадастровая стоимость - от рыночной стоимости, порой превышая ее. 

Кадастровая оценка представляет собой массовую оценку объектов недвижимого имущества с аналогичными факторами оценки[1]. Например, земельные участки группируются в зависимости от целевого назначения и видов разрешенного использования. При определении кадастровой стоимости учитываются только публично-правовые обременения, связанные с зонированием территории, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства, охраной объектов культурного наследия. Иные ограничения, права аренды или сервитуты, хотя и влияют на стоимость недвижимости, не влияют на расчет кадастровой стоимости.

 


[1] П. 6, 16 Приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508.


Таким образом, некоторые индивидуальные особенности объекта недвижимости зачастую остаются без должного внимания, что нередко приводит к ошибочным результатам, оспариваемым заинтересованными сторонами.

3. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА И СТАТИСТИКА ОБ ОСПАРИВАНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, юридическому лицу необходимо сначала подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссия). В случае отрицательного решения можно обратиться в суд. Физические лица могут обращаться непосредственно в суд.

 

Существует два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии[1]:

 

  1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости;

  2. требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

 

Обратиться в суд наряду с вышеуказанными основаниями можно также с требованием об оспаривании решения, действия или бездействия комиссии[2].

Согласно статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в комиссии в 2015 году были поданы ходатайства в отношении 64 413 объектов недвижимого имущества. В суды за первые девять месяцев 2015 года были поданы ходатайства в отношении 7 773 объектов недвижимого имущества. В 96 % случаев ходатайства касались установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Количество споров позволяет сделать вывод о том, что в целом существует недовольство относительно результатов кадастровой оценки, а правила оценки нуждаются в пересмотре.



[1] Ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.


[2] П. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015.



4. ПРЕДСТОЯЩИЕ ИЗМЕНЕНИЯ

Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (Закон о кадастровой оценке) вступает в силу 1 января 2017 года. 

Практически одновременно с ним были приняты новые методические указания по государственной кадастровой оценке, вступающие в силу 1 ноября 2016 года (Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358).

 

Основные изменения


 Тип Новая норма Действующая норма

Понятие кадастровой стоимости 

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом.

(ст. 1.2 Методических указаний)


Материальное (не процедурное) определение не предусмотрено.

Периодичность оценки

Не более одного раза в три года (раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), но не реже одного раза в пять лет.

(ст. 11 Закона о кадастровой оценке)


Не более одного раза в три года (раз в два года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).

Оценщик

Кадастровая оценка будет осуществляться сотрудниками государственных бюджетных учреждений, которые будут созданы в каждом регионе России специально для этой цели. ГБУ будут нести ответственность за ущерб, вызванный нарушениями в ходе кадастровой оценки.
(ст. 6-8 Закона о кадастровой оценке)

Оценщики выбираются в рамках системы государственных закупок

Контролирующий орган

Росреестр проверяет проект отчета оценщика и может потребовать внести в него изменения.

(ст. 14 Закона о кадастровой оценке)


Контролирующий орган не предусмотрен.


Права собственников при оценке


Собственники объектов недвижимости вправе подать декларацию с указанием особенностей объекта недвижимости на стадии сбора оценщиками материалов для оценки (тем не менее, оценщик не обязан принимать во внимание декларацию).

(п. 3 ст. 12 Закона о кадастровой оценке)



Аналогичное право не предусмотрено.

Внеочередная оценка

Если индексы рынка недвижимости снизились более чем на 30 % по сравнению с предыдущим кварталом текущего года или в случае, если кадастровая стоимость была оспорена и определена в размере рыночной стоимости более чем в 30 % объектов недвижимости в одном регионе России, в данном регионе должна быть проведена внеочередная оценка кадастровой стоимости.
(ст. 19 Закона о кадастровой оценке)

Внеочередная оценка не предусмотрена. 

Оспаривание кадастровой стоимости

Заявления могут быть поданы в комиссию или в суд. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
(п. 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке)

Досудебное урегулирование спора в комиссии обязательно для юридических лиц.


5.  КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

В целом, и новый Закон о кадастровой оценке, и методические указания предусматривают новый механизм кадастровой оценки, направленный на приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Массовые нарушения со стороны оценщиков должны остаться в прошлом, что, в свою очередь, приведет к сокращению числа судебных и административных споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Читайте также наш новый обзор 2017 года о кадастровой стоимости (FAQ).



Все информационные материалы «Мозго и партнеры» доступны на нашем сайте и странице в LinkedIn.

Настоящий материал не является юридической консультацией, подготовлен исключительно в ознакомительных и информационных целях. «Мозго и партнеры» не несет ответственности за возможные последствия использования содержащихся в настоящем материале сведений без обращения к профессиональным консультантам.

© Mosgo & Partners. Москва, 2016.




Елена Черкасова
Елена Черкасова
Старший юрист
Назад к списку новостей