Объект недвижимости перестроен - ипотека сохраняется
21.02.2019 Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) принял очередное решение1, демонстрирующее позитивный подход к реализации принципа эластичности залога применительно к ипотеке. Находящимися в залоге были признаны два объекта недвижимости, образованные на месте первоначального объекта ипотеки.
В чём заключается принцип эластичности залога, как шло его развитие в законотворчестве и как он реализуется применительно к ипотеке – Вы узнаете из Информационного бюллетеня Мозго и Партнеры.
1. ПОНЯТИЕ ЭЛАСТИЧНОСТИ ЗАЛОГА
ГК РФ не использует термин «эластичность залога».
В правовой доктрине2 под принципом эластичности залога понимается распространение залога не столько на конкретное имущество как предмет залога, сколько на его ценность. В связи с этим согласно данному принципу при юридических или фактических изменениях предмета залога или его утраты залогодержатель сохраняет свои права, но уже в отношении изменённого имущества или иного имущества взамен утраченного.
Эластичность залога позволяет залогодержателю сохранить свои права при изменении или утрате предмета залога.
Принципу эластичности залога противостоит принцип специальности залога, предусматривающий точное определение и обособление предмета залога. Согласно данному принципу изменения предмета залога трактуются как его утрата и имеют своим следствием, как правило, прекращение залога.
2. ЭЛАСТИЧНОСТЬ ЗАЛОГА В ГК РФ
В ограниченном варианте принцип эластичности залога был реализован в ГК РФ ещё в его изначальной редакции. Редакция ГК РФ, действовавшая до 01.07.2014, допускала, в частности:
- право залогодержателя получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета залога;
-
право залогодержателя получить удовлетворение из суммы возмещения, полученного залогодателем при изъятии (выкупе) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации предмета залога либо получить в залог имущество, предоставленное залогодателю в указанных обстоятельствах взамен предмета залога;
-
сохранение залога в отношении товаров в обороте при изменении состава и натуральной формы предмета залога.
В новой редакции ГК РФ принцип эластичности залога получил существенное развитие.
01.07.2014 вступили в силу поправки ГК РФ, существенно реформирующие многие базовые институты гражданского права с целью их либерализации и адаптации к требованиям современного гражданского оборота. Коснулись новеллы и залога как средства обеспечения обязательств. Поправки, внесённые в § 3 Главы 23 Гражданского кодекса РФ, значительно развили принцип эластичности залога, в частности:
- Были предусмотрены новые виды имущества, помимо предмета залога, за счёт которого залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами вправе удовлетворить свои требования (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
- Был установлен перечень видов имущества, автоматически без согласия залогодателя или залогодержателя признаваемого предметом залога взамен утраченного изначального предмета залога (п. 2 ст. 345 ГК РФ).
В новой редакции ГК РФ переработка или иное изменение предмета залога не приводят к прекращению залога.
Важным нововведением – особенно применительно к ипотеке – стало правило, согласно которому предметом залога признаётся новое имущество, созданное либо возникшее в результате переработки или иного изменения предмета залога (пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ).
3. ЭЛАСТИЧНОСТЬ ЗАЛОГА И ИПОТЕКА В ПРАКТИКЕ СУДОВ
Многие нововведения, закреплённые на уровне закона в ходе реформы гражданского законодательства, изначально были результатом работы судебной системы. Эластичность залога – один из таких примеров:
Вывод суда: ипотека в отношении объекта незавершённого строительства распространяется на достроенный объект.
В 2005 году Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) в Информационном письме № 90 от 28.01.2005 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (п. 1) сформулировал правило, согласно которому, если предметом ипотеки являлся объект незавершённого строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и её предметом является здание (сооружение), возведённое в результате завершения строительства. При этом ипотека сохраняется без внесения в договор ипотеки каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений.
Вывод суда: при разделе, объединении объектов недвижимости ипотека распространяется на вновь образованные объекты.
В 2011 году в Постановлении № 10 от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (п. 10) Пленум ВАС РФ указал, что ипотека сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом регистрация ипотеки каждого из таких земельных участков осуществляется без отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Аналогично при выделении из состава здания одного или нескольких помещений в ЕГРП одновременно с регистрацией права собственности на вновь образованные помещения должна регистрироваться их ипотека без отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Вывод суда: регистрация в ЕГРП ипотеки на изменённый объект недвижимости осуществляется автоматически.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 902/11 по делу N А29-1504/2010 аналогичный подход был применён в отношении залога помещения после его разделения на два отдельных объекта недвижимости.
Вывод суда: отсутствие регистрации нового объекта по вине залогодателя не приводит к прекращению ипотеки.
В настоящее время объектом интерпретации судов являются новеллы закона. В уже упомянутом решении от 21.02.2019 (Определение № 305-ЭС16-20992(8) по делу № А41-77824/2015) ВС РФ признал существование залога в отношении двух квартир, образованных по решению суда на месте одной квартиры, бывшей некогда предметом залога. При этом факт отсутствия по вине залогодателей регистрации права собственности на новые объекты и, соответственно, залога в отношении них был признан не имеющим правовых последствий для ипотеки.
4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Новеллы ГК РФ, предусматривающие сохранение залога при переработке или ином изменении предмета залога, существенно способствуют повышению действенности залога как средства обеспечения обязательств. Особенно это актуально для ипотеки.Суды при этом демонстрируют, несомненно, очень позитивный подход. Они не только на практике реализуют эластичность залога в сфере ипотеки. Согласно принятой позиции в зависимости от обстоятельств ипотека при переработке или ином изменении объекта недвижимости сохраняется без учёта регистрации в ЕГРП.
Все информационные материалы «Мозго и партнеры» доступны на нашем сайте
Настоящий материал не является юридической консультацией, подготовлен исключительно в ознакомительных и информационных целях. «Мозго и партнеры» не несет ответственности за возможные последствия использования содержащихся в настоящем материале сведений без обращения к профессиональным консультантам.
© Mosgo & Partners. Москва, 2019
1 Определение ВС РФ от 21.02.2019 N 305-ЭС16-20992
2 Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник гражданского права. 2015. N 2. С. 8 - 50.
