Новости
21.07.2017
Кадастровая стоимость: частые вопросы и новое в законодательстве
21.07.2017

Кадастровая стоимость: частые вопросы и новое в законодательстве

В 2016 году изменились правила определения кадастровой стоимости. С одной стороны,было приостановлено1 действие положений Федерального закона «Об оценочной деятельности»,которые ранее регулировали порядок проведения государственной кадастровой оценки (далее - ГКО). С другой, был принят Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»2.

Таким образом, в настоящее время до конца 2019 года проведение кадастровой оценки и иные связанные вопросы регулируются ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ «О ГКО».

Ниже мы ответим на наиболее часто возникающие вопросы, касающиеся определения и применения кадастровой стоимости.

1.ЧТО ТАКОЕ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в законодательно установленном порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки.Почему она называется кадастровой? Потому что традиционно эта стоимость указывается в кадастре недвижимости (ранее Государственный кадастр недвижимости, сейчас кадастр является частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)) для каждого объекта.

Кадастровая стоимость — это по сути условная расчетная величина, которая показывает стоимость объекта для публично-правовых целей.

Основное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что кадастровая стоимость определяется для нескольких однотипных объектов на основе заранее установленного ряда параметров, тогда как рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта и включает неограниченное количество факторов, влияющих на цену объекта.Определение рыночной стоимости в отношении сотен тысяч объектов требует слишком много ресурсов, поэтому на основе ряда правил в отношении более или менее схожих объектов устанавливают условную стоимость – кадастровую.

В случае споров законодательство по сути отдает приоритет именно рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость используется для следующих целей:

  • выкуп земельных участков и объектов недвижимости для государственных целей;
  • расчет налога на землю;

  • расчет налога на имущество;

  • расчет размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной/муниципальной собственности;

  • иные случаи

2. КАКИЕ ФАКТОРЫ ВЛИЯЮТ НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ?

Основными факторами здесь выступают:

  • средняя цена на рынке по аналогичным объектам; 
  • место расположения;
  • время постройки и износ здания, если речь идет о помещении; 
  • назначение земель и качество почвы, если речь идет о земельном участке; 
  • уровень экономического развития территории; наличие или отсутствие инженерных коммуникаций; 
  • другие факторы, которые влияют на колебание стоимости объекта.

3. ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ В 2017 ГОДУ?

С точки зрения законодательства с 2017 года произошли следующие изменения (обратите внимание, что на практике не все эти изменения уже заработали – читайте подробнее ниже в пункте 9):

Понятие кадастровой стоимости:

  • До 2017 г. (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»): кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в ходе кадастровой оценки или судебных споров о результатах определения кадастровой стоимости;

  • С 2017 г. (ФЗ «О ГКО»): кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в законодательно установленном порядке в результате проведения ГКО.

Кто проводит кадастровую оценку:

  • До 2017 г.: независимые оценщики, победившие в тендере;

  • С 2017 г.: специально создаваемые в каждом субъекте РФ бюджетные учреждения.

Периодичность проведения оценки:

  • До 2017 г.: Не более одного раза в 3 года (раз в 2 года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя);

  • С 2017 г.: Не более одного раза в 3 года (раз в 2 года для Москвы, Санкт- Петербурга и Севастополя), но не реже одного раза в 5 лет.

Оспаривание результатов кадастровой оценки:

  • До 2017 г.: В специально созданной при Росреестре комиссии или в суде (предварительное обращение в комиссию для юридических лиц обязательно).

  • С 2017 г.: В комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию необязательно.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам административного судопроизводства (в соответствии с Кодексом административного судопроизводства, КАС РФ) в судах уровня субъекта РФ.

С 2017 г. при обращении в суд досудебное урегулирование в комиссии для юридических лиц не является обязательным.

Перечень документов для обращения в комиссию:

  • До 2017 г.: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости; копия правоустанавливающего/правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном или электронном носителе в виде электронного документа; экспертиза отчета об оценке.

  • С 2017 г.: те же документы, но экспертизу отчета об оценке предоставлять не нужно.

С 2017 г. сокращен перечень документов, необходимых для предоставления в комиссию.

Правила определения кадастровой стоимости:

  • С 2017 по 2019 гг.: применяется кадастровая стоимость, действовавшая на 01.01.2014 г. или действовавшая в более позднее время, если она меньше первой. То есть если кадастровая стоимость, определенная, к примеру, в 2016 году, меньше действовавшей на 01.01.2014, то с 2017 по 2019 гг. будет применяться кадастровая стоимость 2016 г., а если больше – то кадастровая стоимость 2014 г.
    Приведенные правила определения кадастровой стоимости применяются только к тем результатам ГКО, которые были получены в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Новое с 2017 г.:

  • Проведение внеочередной ГКО: В случае снижения индексов рынка недвижимости более чем на 30 % по сравнению с предыдущим кварталом текущего года или в случае, если кадастровая стоимость была оспорена и определена в размере рыночной стоимости более чем в 30 % объектов недвижимости в одном субъекте РФ, в данном субъекте должна быть проведена внеочередная оценка кадастровой стоимости.

4. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

С 2017 года (обратите внимание на переходные положения в пункте 9 ниже) ГКО должна проводиться специально созданным бюджетным учреждением по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и включает в себя следующие процедуры:

  • Принятие решения о проведении ГКО;

  • Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах ГКО;

  • Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

В результате проведенной в 2016 г. ГКО в Москве утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости на 2017-2018 гг.

В круг полномочий бюджетных учреждений входит:

  • Проведение кадастровой оценки;

  • Предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

  • Рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

  • Сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости (в том числе о данных рынка недвижимости), а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

  • Самостоятельное исправление технических и методологических ошибок (по заявлению заинтересованных лиц), допущенных при определении кадастровой стоимости, что избавит собственников от необходимости обращаться в комиссию при Росреестре или в суд.

5. КТО ВПРАВЕ ИНИЦИИРОВАТЬ ГКО?

ГКО проводится по инициативе исполнительного органа власти субъекта.

Собственник или арендатор земельного участка не могут сами инициировать процедуру государственной кадастровой оценки.

Законом не предусмотрен механизм, по которому установление кадастровой стоимости (ГКО) может проводиться по инициативе или по заявлению собственника объекта (например, земельного участка) в отношении конкретного объекта. Однако собственник в любом случае вправе направить обращение в региональное управление Росреестра с просьбой учесть объект при проведении очередной ГКО.

6. ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕ УСТАНОВЛЕНА?

Бывают случаи, когда кадастровая стоимостьземельного участка не установлена. В таких случаях для расчета арендной платы или выкупной стоимости земельного участкаранее применялась нормативная цена – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена землиежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения и не должна превышать 75% уровня рыночной цены. Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возложена на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Однако пункт 13 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса3, который ранее являлся законным основанием для применения нормативной цены земли в тех случаях, когда кадастровая стоимость не установлена, утратил силу с 1 марта 2015 года. Таким образом, в настоящее время в законодательстве фактически содержится пробел относительно того, какой аналог кадастровой стоимости должен использоваться в ситуации, когда она не установлена.

На практике, например, в некоторых случаях используется кадастровая стоимость соседних участков или все же применяется нормативная цена земли – однако устойчивой тенденции в судах не наблюдается, существуют риски оспаривания примененного механизма расчета выкупной стоимости, арендной платы и т.п.

7. ОСПАРИВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ГКО

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии (в случае ее создания в субъекте РФ) или в суде; досудебное обращение в комиссию не требуется ни для физических, ни для юридических лиц.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

  • Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, в суд можно обратиться также с требованием об оспаривании решения, действия или бездействия комиссии.

8. МОЖНО ЛИ ВОЗМЕСТИТЬ СУДЕБНЫЕ РАСХОДЫ ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ?

Судебные расходы по общему правилу взыскать можно и по результатам оспаривания кадастровой стоимости в суде, хотя суды обычно значительно их снижают.

Ранее существовала позиция Верховного Суда РФ, нашедшая отражение в постановлении Пленума ВС4, в соответствии с которой при пассивном поведении госоргана-ответчика по таким делам взыскать с него судебные расходы было невозможно.

В недавнем деле Конституционный суд Российской Федерации (далее – КС РФ) с этим не согласился. КС РФ вынес постановление5 по делу о проверке конституционности нормы, позволяющей отказать в возмещении судебных расходов истцу, требующему привести кадастровую стоимость его недвижимости в соответствие с рыночной, если являющийся ответчиком орган не оспаривает удовлетворение таких требований и не возражает против предложенной истцом рыночной стоимости недвижимости.

КС РФ признал, что данное положение не соответствует Конституции, поскольку ставит в привилегированное положение госорганы, а также тех лиц, которым не приходится оспаривать кадастровую стоимость, поскольку она определена правильно. КС РФ также предписал законодателю внести поправки в процессуальное законодательство в части распределения судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости.

КС РФ признал, что истец может требовать возмещения судебных расходов в двух случаях:

  • Когда расхождение между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью настолько существенно, что может свидетельствовать об ошибке при подсчете кадастровой стоимости;

  • Когда издержки возникли не по инициативе истца (например, когда экспертиза для проверки отчета была назначена судом).

После успешного оспаривания кадастровой стоимости с госоргана-ответчика можно взыскать судебные расходы.

Тем не менее, КС РФ не установил четкий критерий для определения расходов: не поясняется, на сколько рыночная цена должна отличаться от кадастровой, чтобы истец получил право на возмещение расходов.

Позиция КС РФ касается лишь случаев, когда госорган действовал в суде пассивно (КС РФ допустил взыскание расходов и в таком случае); когда же госорган действует в суде активно, судебные расходы могут быть взысканы независимо от условий, описанных выше (с оговоркой о том, что суды обычно снижают взыскиваемую сумму в несколько раз).

9. ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД

  • С 01 января 2017 года по 01 января 2020 годагосударственная кадастровая оценка может проводиться как в соответствии с новым ФЗ «О ГКО», так и на основе ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

  • Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с ФЗ «О ГКО» принимает высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

  • Субъекты РФ вправе выбрать виды объектов недвижимости и категории земель, государственная кадастровая оценка которых в переходный период должна проводиться в соответствии с ФЗ «О ГКО».

  • К государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценке, проведение которых началось до 01 января 2017 года, применяется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».


1Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 360-ФЗ;

2Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»[1] от 03.07.2016 № 237-ФЗ;

3Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

4Постановление Пленума ВС от 30.06.2015 №8;

5Постановление КС РФ по делу о проверке конституционности ряда статей Кодекса административного судопроизводства РФ, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ от 11.07.2017.

Все информационные материалы «Мозго и партнеры» доступны на нашем сайте и странице в LinkedIn.

Настоящий материал не является юридической консультацией, подготовлен исключительно в ознакомительных и информационных целях. «Мозго и партнеры» не несет ответственности за возможные последствия использования содержащихся в настоящем материале сведений без обращения к профессиональным консультантам.

© Mosgo & Partners. Москва, 2017.

Назад к списку новостей