Кадастровая стоимость недвижимости. Как работать по новым правилам
В 2017 году изменилось понятие кадастровой стоимости. Понятие отражает новый подход к проведению кадастровой оценки: она стала государственной. Раньше оценку проводили независимые оценщики, победившие в тендере. С 2017 года вводится институт специально создаваемых в каждом субъекте РФ государственных бюджетных учреждений (далее — ГБУ). Помимо понятия изменились правила и порядок проведения кадастровой оценки недвижимости.
Раньше под кадастровой стоимостью понималась стоимость объекта недвижимости, которая была установлена в ходе кадастровой оценки или судебных споров о результатах определения кадастровой стоимости. Теперь кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определенная в законодательно установленном порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки. По сути, это условная расчетная величина, которая показывает стоимость объекта для публично-правовых целей.
Основное отличие кадастровой стоимости от рыночной — кадастровая стоимость определяется для нескольких однотипных объектов на основе заранее установленного ряда параметров. Рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта и включает много факторов, влияющих на цену объекта. Определение рыночной стоимости всех объектов требует слишком много ресурсов, поэтому на основе ряда правил в отношении схожих объектов устанавливают условную стоимость — кадастровую. В случае споров закон отдает приоритет рыночной стоимости.
Что изменилось с 2017 года
ГБУ проводят кадастровую оценку, предоставляют разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, собирают, обрабатывают, систематизируют и накапливают информацию, а также самостоятельно исправляют технические и методологические ошибки (по заявлению заинтересованных лиц), допущенные при определении кадастровой стоимости. Это должно избавить собственников от необходимости обращаться в комиссию при Росреестре или суд.
Кадастровая оценка проводится, как и прежде, не более одного раза в 3 года (раз в 2 года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), но не реже одного раза в 5 лет (по новому закону).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в специально созданной при Росреестре комиссии (в случае ее создания в субъекте РФ) или в суде. Однако это не обязательно — при обращении в суд досудебное урегулирование не требуется ни для физических, ни для юридических лиц. До принятия Закона о ГКО предварительное обращение в комиссию для юридических лиц было обязательным.
При обращении в комиссию больше не нужно представлять экспертизу отчета об оценке. Понадобятся только выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а также отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном или электронном носителе в виде электронного документа.
Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам административного судопроизводства (в соответствии с КоАП, КАС РФ) в судах уровня субъекта РФ. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут стать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Кроме того, в суд можно обратиться с требованием об оспаривании решения, действия или бездействия комиссии.
Правила определения кадастровой стоимости
С 2017 года по 2019 год применяется кадастровая стоимость, действовавшая на 01.01.2014 или действовавшая в более позднее время, если она меньше первой. То есть если кадастровая стоимость, определенная, к примеру, в 2016 году, меньше действовавшей на 01.01.2014, то с 2017 по 2019 год будет применяться кадастровая стоимость 2016 года, а если больше — то кадастровая стоимость 2014 года.
Эти правила определения кадастровой стоимости применяются только к тем результатам ГКО, которые были получены в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Иначе говоря, если кадастровую стоимость определили по новому закону, то применяться будет она.
Росреестр проверяет проект отчета оценщика и может потребовать внести в него изменения (это прямо предусмотрено новым Законом о ГКО). Раньше контролирующий орган не был предусмотрен. А собственники объектов недвижимости вправе подать декларацию с указанием особенностей объекта на стадии сбора оценщиками материалов для оценки (впрочем, для оценщика принимать во внимание декларацию не обязательно). Раньше этого права у них не было.
Кто вправе инициировать ГКО
ГКО проводится по инициативе исполнительного органа власти субъекта. В законе нет механизма, который позволил бы устанавливать кадастровую стоимость (ГКО) по инициативе или по заявлению собственника объекта (например, земельного участка) в отношении конкретного объекта. Тем не менее собственник в любом случае вправе направить обращение в региональное управление Росреестра с просьбой учесть объект при проведении очередной ГКО.
Кадастровая стоимость земельного участка не установлена
В таких случаях для расчета арендной платы или выкупной стоимости земельного участка ранее применялась нормативная цена — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения и не должна превышать 75% уровня рыночной цены. Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возложена на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Однако п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который раньше являлся законным основанием для применения нормативной цены земли в тех случаях, когда кадастровая стоимость не установлена, утратил силу с 1 марта 2015 года. Сейчас в законодательстве нет правил о том, какой аналог кадастровой стоимости должен использоваться в этой ситуации.
На практике иногда используется кадастровая стоимость соседних участков или все же применяется нормативная цена земли. Но единого подхода в судебной практике пока не сложилось. Есть высокий риск оспаривания.
Судебные расходы по оспариванию кадастровой стоимости
Судебные расходы по общему правилу взыскать можно и по результатам оспаривания кадастровой стоимости в суде, хотя суды обычно значительно их снижают.
Ранее существовала позиция Верховного cуда, в соответствии с которой при пассивном поведении госоргана-ответчика по таким делам взыскать с него судебные расходы по оспариванию было невозможно (постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 8).
Недавно КС РФ с этим не согласился. Он вынес постановление по делу о проверке конституционности нормы, которая позволяет отказать в возмещении судебных расходов истцу, требующему привести кадастровую стоимость его недвижимости в соответствие с рыночной, если госорган-ответчик не оспаривает удовлетворение таких требований и не возражает против предложенной истцом рыночной стоимости недвижимости (постановление КС РФ от 11.07.2017 № 20-П).
КС РФ признал, что данное положение не соответствует Конституции. Оно ставит в привилегированное положение госорганы, а также тех лиц, которым не приходится оспаривать кадастровую стоимость, поскольку она определена правильно. КС РФ также предписал законодателю внести поправки в процессуальное законодательство в части распределения судебных расходов по таким делам.
КС РФ признал, что истец может требовать возмещения судебных расходов в двух случаях. Первый: когда расхождение между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью настолько существенно, что может свидетельствовать об ошибке при подсчете кадастровой стоимости. Второй: когда издержки возникли не по инициативе истца. Например, когда экспертиза для проверки отчета была назначена судом. Позиция КС РФ касается лишь случаев, когда госорган действовал в суде пассивно. Если госорган действует активно, судебные расходы могут быть взысканы независимо от условий, описанных выше.
Все информационные материалы «Мозго и партнеры» доступны на нашем сайте и странице в LinkedIn.
Настоящий материал не является юридической консультацией, подготовлен исключительно в ознакомительных и информационных целях. «Мозго и партнеры» не несет ответственности за возможные последствия использования содержащихся в настоящем материале сведений без обращения к профессиональным консультантам.
© Mosgo & Partners. Москва, 2017.