Перерегистрация права на недвижимость при реорганизации
Реорганизация компаний на практике означает, что они должны также внести изменения о собственнике их недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости.
В конце 2016 года Минфин и Верховный Суд РФ по-разному отнеслись к вопросу об оплате госпошлины за регистрацию права на недвижимость при реорганизации в форме преобразования: Минфин считает, что уплачивать следует 22 000 рублей, а ВС РФ – лишь 1 000 рублей.
Подробности в нашем информационном письме.
1. НЕОБХОДИМОСТЬ ПЕРЕРЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Реорганизация в любой из своих форм (слиянии, присоединении, выделении, разделении, преобразовании) предполагает переход прав и обязанностей от реорганизуемых юридических лиц вновь образованным. Переход права собственности на недвижимое имущество при реорганизации происходит в силу закона с момента завершения реорганизации независимо от государственной регистрации такого права.1 Несмотря на это, после завершения реорганизации юридического лица сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), автоматически не изменяются – ЕГРН будет содержать сведения о прежнем владельце до тех пор, пока в него не будут внесены изменения текущим собственником.
Внести изменения в ЕГРН после реорганизации необходимо, чтобы снизить юридические риски.
В целом невнесение сведений об актуальном собственнике после реорганизации не является нарушением законодательства. Однако сделать это необходимо во избежание проблем при совершении последующих операций с объектом недвижимости (например, при заключении договоров купли-продажи, аренды, ипотеки).
2. ПОРЯДОК ПЕРЕРЕГИСТРАЦИИ
Заявителем при регистрации перехода права собственности является юридическое лицо, образованное в результате реорганизации. Помимо стандартных документов к заявлению должно быть приложено подтверждение проведенной реорганизации (решения общих собраний реорганизуемых лиц, договор о реорганизации, передаточный акт и др.).
На практике встречаются случаи, когда регистрирующий орган запрашивает передаточный акт по результатам проведенного слияния или присоединения компаний для регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Напомним, однако, что согласно действующему законодательству передаточный акт при данных формах реорганизации не обязателен: правопреемство подтверждается сведениями ЕГРЮЛ в отношении реорганизованного юридического лица и правоустанавливающими документами ликвидированных в процессе реорганизации юридических лиц.2
За государственную регистрацию перехода права требуется оплатить государственную пошлину в размере 22 000 рублей. Следует отметить, что по размеру пошлины, оплачиваемой в случае проведения реорганизации в форме преобразования, позиции судебной и исполнительной власти расходятся: в принятом в середине 2016 года Определении Верховный Суд РФ указал, что изменение организационно-правовой формы юридического лица в порядке преобразования не предполагает изменения его прав и обязанностей. Следовательно, по мнению высшей судебной инстанции, требуется регистрировать не переход права, а лишь внесение изменений в сведения ЕГРН о правообладателе, за который уплачивается пошлина в размере 1 000 рублей.3 Министерство финансов РФ с данной позицией не согласилось.4 Неоплата государственной пошлины в размере 22 000 рублей будет являться основанием для возврата документов без рассмотрения.
Все информационные материалы Мозго и партнеры на нашем сайте и странице в LinkedIn.
Настоящий материал не является юридической консультацией, подготовлен исключительно в ознакомительных и информационных целях. «Mosgo & Partners» не несет ответственности за возможные последствия использования содержащихся в настоящем материале сведений без обращения к профессиональным консультантам.
© Mosgo & Partners. Москва, 2017.
1См. п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
2См. п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.
3См. п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016); Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 310-КГ16-1802.
4Письмо Министерства Финансов РФ от 11.10.2016 № 03-05-05-03/59071.