Das von der Staatsduma im vorigen Jahr verabschiedete Föderalgesetz über die Registrierung von Immobilien (Immobilienregistrierungsgesetz)1 tritt am 1. Januar 2017 in Kraft. Das neue Gesetz verändert die gängigen Registrierungsregeln und ist deshalb von Relevanz für die Mehrheit der Unternehmen und natürlichen Personen. Insbesondere umfassen die neuen Gesetzesbestimmungen Folgendes:

• Konsolidierung  des Staatlichen Katasters und des Staatlichen Registers zu einem Einheitlichen staatlichen Immobilienregister
• Haftung des Registrators für die Nichtübereinstimmung der ins Register eingetragenen Angaben mit den eingereichten Dokumenten
• sonstige technische Erneuerungen (elektronische Form, Registrierungsfristen)

Eine Übersicht über die wesentlichen Gesetzesbestimmungen finden Sie in diesem Newsletter von Mosgo & Partner.

1. BESTEHENDE PRAXIS DER IMMOBILIENREGISTRIERUNG 

Zurzeit sind alle sich auf dem Territorium Russlands befindlichen Immobilien in zwei Registern einzutragen:

1) in das Staatliche Immobilienkataster (Staatliches Kataster), welches individuelle geografische Eigenschaften des Immobilienobjekts, wie Fläche, Beschreibung von Grenzen, genehmigte Nutzung, Katasterwert u. a. enthält.

2) ins Einheitlichen staatlichen Register der Rechte an Immobilien und damit verbundenen Geschäften (Staatliches Register), welches Informationen über Rechte und Belastungen an Immobilien enthält. Die Rechte an Immobilien gelten im Verhältnisse zu Dritten ab dem Datum ihrer Eintragung in das Staatliche Register als bestehend.

Ein neu errichtetes Immobilienobjekt muss zunächst in das Staatliche Kataster eingetragen werden, erst danach können die Rechte daran im Staatlichen Register registriert werden. Die zwei aufeinander folgenden Eintragungen erhöhen offenkundig die Registrierungszeit und Kosten.

Bisher wurden die Register meist in Papierform geführt, obwohl nun auch elektronische Dateien erstellt werden. Weiterhin bestehen andere technische Hindernisse, wie das Gebot alle Anträge bei den Behörden am Standort der Immobilien einzutragen, Anforderungen an die Zusammensetzung der einzureichenden Dokumente, u.a. 



2. NEUE REGELUNGEN

Das Immobilienregistrierungsgesetz versucht diese Hindernisse zu beheben und führt daher folgende Hauptänderungen ein:

1) Einheitliches Register
Das Staatliche Kataster wird mit dem Staatlichen Register zu einem Einheitlichen staatlichen Register der Immobilien (Einheitliches Register) zusammengefasst werden, welches vom Föderalen Dienst für die staatliche Registrierung, Kataster und Kartographie (Rosreestr) geführt werden wird.

2) Kompetenz des Rosreestrs
Rosreestr darf einige Befugnisse auf die Katasterkammer – eine unter der Kontrolle der Rosreestr stehende staatlich finanzierte Einrichtung – übertragen. Rosreestr darf dabei keine Registrierungsaufgaben, wie die Bearbeitung von Anträgen und die Eintragung von Rechten, abgeben.

3) Form des Registers
Das Einheitliche Register ist in elektronischer Form zu führen. Registerakten werden aber auch in Papierform behalten, wenn die Antragsteller Dokumente in Papierform einreichen.

Die Katastererfassung wird überwiegend mit der Eintragung von Rechten gleichzeitig erfolgen.

4) Haftung des Registrator
Der staatliche Registrator wird für die Nichtübereinstimmung der ins Register eingetragenen Angaben mit den eingereichten Dokumenten haften und muss den durch seine rechtswidrige Handlung (Unterlassung) entstandenen Schaden ersetzen.

5) Ort der Dokumenteneinreichung
Antragsteller dürfen Dokumente bei einer beliebigen Abteilung des Rosreestrs oder bei einem Multifunktionalen Zentrum der Erbringung Staatlicher Dienstleistungen einreichen. Der Ort der Dokumenteneinreichung ist nicht mehr vom Immobilienstandort abhängig.

6) Bearbeitungsdauer
Die Dauer der Zeit zur Bearbeitung der Dokumente wird abnehmen:

• 10 Arbeitstage – gleichzeitige Katastererfassung und Registrierung der Rechte;
• 7 Arbeitstage– Registrierung der Rechte;
• 5 Arbeitstage – Katastererfassung;
• 3 Arbeitstage – Registrierung der Rechte aufgrund vom notariell beglaubigten Geschäft.




Die entsprechenden Fristen erhöhen sich um 2 Arbeitstage im Falle der Beantragung bei einem Multifunktionalen Zentrum der Erbringung Staatlicher Dienstleistungen. 


7) Einstellung der Registrierung
Die Anzahl der Einstellungsgründe bei der Registrierung und Katastererfassung steigt auf 55. Die maximale Frist für eine mögliche Einstellung der Registrierung steigt  von 1 auf 3 Monate für den Fall der Einstellung auf Initiative des Rosreestrs und von 3 auf 6 Monate für den Fall der Einstellung auf Initiative des Antragstellers.

8) Bestätigung der eingetragenen Rechte 
Rechtsbescheinigungen werden nicht mehr erteilt. Das eingetragene Recht wird durch den Auszug aus dem Einheitlichen Register belegt (dabei folgt das Gesetz den neu eingeführten Regeln über dieAufhebung von Rechtsbescheinigungen).

Es ist zu betonen, dass alle in das Staatliche Register und Staatliche Kataster bereits eingetragenen Rechte und Belastungen unberührt bleiben.

3. FAZIT

Das neue Immobilienregistrierungsgesetz sieht die Konsolidierung von zwei zurzeit bestehenden Registern – dem Staatlichen Register und dem Staatlichen Kataster – zu einem vom Rosreestr zu führenden Einheitlichen Register vor.

Das Gesetz sieht Änderungen zur Verbesserung des Registrierungsverfahrens vor, wie die Verkürzung der Registrierungsdauer, die Möglichkeit der Antragsstellung bei Rosreestr unabhängig vom jeweiligen Standort der Immobilie und die Möglichkeit gleichzeitig die Registrierung von Rechten sowie die Katastererfassung vorzunehmen.

Die Haftung des Registrators für die Ungültigkeit der ins Register eingetragenen Angaben ist vorgesehen.

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© Mosgo & Partner. Moskau, 2016.

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[1] Föderalgesetz vom 13.07.2015 Nr. 218-FZ „Über die Registrierung von Immobilien“.